為提升基層治理水平和物業(yè)管理服務(wù)水平，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理委員會建設(shè)，增強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主自治能力，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施意見。

　　一、總體要求

　　本市范圍內(nèi)符合物業(yè)管理委員會組建條件的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定組建物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　二、監(jiān)督管理

　　市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)建立健全物業(yè)管理委員會指導(dǎo)監(jiān)督檢查制度，督促縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督指導(dǎo)，對物業(yè)管理委員會組建運(yùn)行相關(guān)情況進(jìn)行通報。

　　縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理委員會組建工作，對物業(yè)管理委員會運(yùn)行情況和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織監(jiān)督管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，就物業(yè)管理委員會的組建、運(yùn)行工作開展培訓(xùn)。
　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會，協(xié)調(diào)處理組建運(yùn)行中的矛盾糾紛，監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會運(yùn)行。

　　社區(qū)居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　三、組建條件

　　組建物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定先行劃定物業(yè)管理區(qū)域，一個物業(yè)管理區(qū)域組建一個物業(yè)管理委員會。

　　未劃定物業(yè)管理區(qū)域的分散居住區(qū)（樓）可以結(jié)合基層治理和老舊小區(qū)改造等，按照規(guī)定推動整合物業(yè)管理區(qū)域并設(shè)立物業(yè)管理委員會。
　　物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定組建物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)：
　?。ㄒ唬┎痪邆涑闪I(yè)主大會條件的；
　?。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會條件但因多種原因未成立業(yè)主大會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

　?。ㄈI(yè)主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　四、具體職責(zé)

　　物業(yè)管理委員會依法代行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┙M織制定和修改物業(yè)管理委員會工作規(guī)則；
　?。ǘ┙M織制定和修改管理規(guī)約并監(jiān)督實(shí)施；
　?。ㄈ┙M織決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案，組織選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
　?。ㄋ模┙M織決定使用公共收益，監(jiān)督管理公共收入、公共收益及其使用；
　　（五）組織決定住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用，并對籌集使用情況進(jìn)行監(jiān)督；
　?。┙M織決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施或者改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
　?。ㄆ撸┫驑I(yè)主大會或者全體業(yè)主報告物業(yè)管理的實(shí)施情況、物業(yè)管理委員會收支情況和工作情況；
　?。ò耍┘皶r聽取并了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，接受并及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴，督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；
　　（九）法律法規(guī)、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。

　　物業(yè)管理委員會代行（二）（三）（四）（五）（六）項(xiàng)涉及業(yè)主大會職責(zé)時，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督下，依法征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示十五日。

　　五、成員構(gòu)成

　　（一）堅(jiān)持黨建引領(lǐng)物業(yè)管理，強(qiáng)化街道、社區(qū)黨組織對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)監(jiān)督。物業(yè)管理委員會主任、副主任原則上由熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的黨員擔(dān)任。充分發(fā)揮中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員以及社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導(dǎo)和支持其積極參選物業(yè)管理委員會成員。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理委員會總?cè)藬?shù)一般為九人以上十三人以下單數(shù)，具體包括業(yè)主成員、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、公安派出所以及建設(shè)單位等指派的成員，業(yè)主成員的人數(shù)不得少于百分之六十。
　　（三）物業(yè)管理委員會主任由業(yè)主或者社區(qū)居（村）民委員會人員擔(dān)任，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織物業(yè)管理委員會成員確定。社區(qū)居（村）民委員會人員可兼任多個物業(yè)管理委員會主任。物業(yè)管理委員會主任由非業(yè)主成員擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔(dān)日常事務(wù)。
　　（四）業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主共同約定的條件。
　　業(yè)主有下列情形之一的，不得作為物業(yè)管理委員會的業(yè)主成員：
　　1. 本人及其近親屬與其所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)聯(lián)的建設(shè)單位有利害關(guān)系的；
　　2. 有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的；
　　3. 違反房屋出租有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定的；
　　4. 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)牟取不正當(dāng)利益，或者利用職務(wù)之便在物業(yè)管理活動中牟取不正當(dāng)利益的；
　　5. 違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則且未改正的；
　　6. 法律法規(guī)規(guī)定的不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會成員的其他情形。

　　對有未依法或者未按照有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等不履行業(yè)主義務(wù)、侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔(dān)任物業(yè)管理委員會成員作出限制性規(guī)定。

　　六、組建程序

　　（一）符合組建條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理委員會成員構(gòu)成、業(yè)主成員的資格要求、推薦方式、推薦期限等。公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示七日。

　?。ǘ┙值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、公安派出所、建設(shè)單位指派人員擔(dān)任物業(yè)管理委員會成員。
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理委員會業(yè)主成員人選可以通過社區(qū)居（村）民委員會推薦、業(yè)主自薦產(chǎn)生。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居（村）民委員會對人選進(jìn)行資格審查，并通過聽取業(yè)主意見、定向征詢等方式，確定物業(yè)管理委員會業(yè)主成員。
　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理委員會成員名單確定后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將成員名單及其職業(yè)、是否業(yè)主、政治面貌等基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示七日。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào)處理。
　?。ㄎ澹┙值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理委員會成立作出決定，作出決定之日為物業(yè)管理委員會成立之日。
　　（六）物業(yè)管理委員會于成立之日起三十日內(nèi)向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理委員會憑備案證書申請刻制物業(yè)管理委員會印章；未開立業(yè)主大會銀行賬戶的，可以開立物業(yè)管理委員會銀行賬戶。

　　備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示七日。

　　七、運(yùn)行管理

　　（一）物業(yè)管理委員會會議由主任或者其委托的副主任組織召開。三分之一以上成員提出召開會議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會議。會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，不得委托他人參加會議。

　　物業(yè)管理委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)簽名同意后通過，決定文書加蓋物業(yè)管理委員會印章。自作出決定之日起三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將決定文書在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示七日。
　?。ǘ┪飿I(yè)管理委員會成員有下列情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以終止其成員資格，并由指派單位重新指派或者按照本實(shí)施意見規(guī)定程序重新確定：
　　1. 單位指派成員已經(jīng)離職、未正當(dāng)履行職責(zé)或者侵犯業(yè)主共同利益的；
　　2. 業(yè)主成員不再符合法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主共同約定的任職條件的；
　　3. 業(yè)主成員有《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定的情形的；
　　4. 業(yè)主成員有本實(shí)施意見規(guī)定的不得擔(dān)任業(yè)主成員情形的。
　?。ㄈ┻\(yùn)行期間，物業(yè)管理委員會成員出現(xiàn)空缺時應(yīng)當(dāng)按照程序補(bǔ)足，不足半數(shù)時應(yīng)當(dāng)重新組建。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)向新一屆物業(yè)管理委員會移交相關(guān)資料和財物。由物業(yè)管理委員會管理公共收入、公共收益的，交接前，新一屆物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　八、其他事項(xiàng)

　　對物業(yè)管理委員會參選人員侮辱誹謗、誣告陷害的，依法追究法律責(zé)任。

　　本市范圍內(nèi)住宅物業(yè)管理委員會的組建、運(yùn)行和監(jiān)督管理活動，適用本意見。其他物業(yè)項(xiàng)目可以參照執(zhí)行。

　　本實(shí)施意見自公布之日起施行，有效期至2028年6月26日。

常州市人民政府

2023年6月27日