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為進(jìn)一步增加制定規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質(zhì)量，現(xiàn)將市住建局起草的《常州市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》及說明全文公開征求社會(huì)各界意見。歡迎有關(guān)單位和社會(huì)各界人士在2023年6月30日前，以郵寄、傳真或者電子郵件等方式提出寶貴意見建議。感謝您的參與和支持！
通信地址：常州市晉陵中路607號(hào)常州市住房保障中心維修資金使用管理科
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附件：1.《常州市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則》（征求意見稿）
2.關(guān)于《常州市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則》的起草說明
常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2023年5月31日
附件1
常州市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)對(duì)全市住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）的使用管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理的若干意見》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅、已售公有住房維修資金的使用管理適用本細(xì)則。
第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，其所屬的市住房保障中心具體負(fù)責(zé)對(duì)新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)維修資金使用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、考核和資金撥付，新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用的受理、審核、協(xié)調(diào)等日常管理工作。
溧陽(yáng)市、金壇區(qū)、武進(jìn)區(qū)、常州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用管理工作。
第二章 維修資金使用條件
第四條 維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期自住宅完成交付使用之日起計(jì)算。
第五條 維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第六條 下列費(fèi)用不得從維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用及住宅專有部位、專有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（五）違反法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，占用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，或改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途后發(fā)生的維修、更新和改造費(fèi)用；
（六）其他不應(yīng)列支的情形。
第三章 維修資金使用分?jǐn)?
第七條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)維修責(zé)任人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；房屋未交存維修資金或者維修資金賬戶余額不足的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偝袚?dān)。有約定的，從其約定。
第八條 保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由專有部分業(yè)主承擔(dān)。常見的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t如下（特殊情況除外）：
（一）半地下室或地下室
半地下室或地下室等地下空間取得專有車位、攤位、庫(kù)位發(fā)生維修，需動(dòng)用維修資金的，由專有車位、攤位、庫(kù)位業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
（二）無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明的車庫(kù)或儲(chǔ)藏室等房屋
無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明的車庫(kù)或儲(chǔ)藏室等房屋可不參與住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用分?jǐn)偂?
（三）屋面
由維修、更新和改造涉及部位覆蓋下的各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
（四）戶外墻面、落水管、上下水管道
前后墻面、落水管和上下水管道的維修、更新和改造，由涉及部位的垂直各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；兩?cè)山墻的維修、更新和改造，由山墻所在單元全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
（五）單元門、單元樓道的維修、更新和改造，由整個(gè)單元業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
（六）消防或監(jiān)控的主機(jī)、主管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅粚儆趩卧?、車?kù)、商鋪使用的消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由單元、車庫(kù)、商鋪業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?
（七）電梯的維修、更新和改造，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（八）小區(qū)公共體育健身器材的更新，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九條 2013年5月1日以后受讓土地的住宅物業(yè)配備電梯的，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造優(yōu)先使用電梯、消防專項(xiàng)資金。
第四章 維修資金使用申請(qǐng)
第十條 維修資金需要使用的，可以由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)。
第十一條 [一般程序]申請(qǐng)維修資金一般使用按照以下程序辦理：
（一）[報(bào)修、現(xiàn)場(chǎng)查勘]申請(qǐng)人持報(bào)修單向轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門申報(bào)維修項(xiàng)目。轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在三個(gè)工作日內(nèi)組織進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，確認(rèn)是否屬于維修資金使用范圍，明確維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞剑鼍攥F(xiàn)場(chǎng)查勘回復(fù)意見書。
（二）[編制預(yù)算、方案、征求業(yè)主意見]屬于維修資金使用范圍的，申請(qǐng)人提出維修資金使用方案和工程預(yù)算，編制維修費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)，征求相關(guān)受益業(yè)主意見，應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
維修資金使用方案主要包括維修項(xiàng)目概況、實(shí)施主體、工程涉及的相關(guān)單位選聘方式（施工單位、審計(jì)單位等）、工程實(shí)施時(shí)間、驗(yàn)收主體及驗(yàn)收方式、質(zhì)量保修要求等。
（三）[使用申報(bào)]申請(qǐng)人持維修資金使用方案、工程預(yù)算書、維修費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)等材料報(bào)轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門，提出維修資金使用申請(qǐng)。
（四）[使用審核、公示]轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在二十個(gè)工作日內(nèi)審核申報(bào)材料，符合條件的，組織公示七日（公示時(shí)間不計(jì)入審核時(shí)間，以下同），公示期滿無異議的，出具準(zhǔn)予使用通知。
（五）[施工、竣工驗(yàn)收、結(jié)算申報(bào)]申請(qǐng)人按照維修資金使用方案實(shí)施維修，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格和工程審計(jì)后，將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程決（結(jié)）算書、審計(jì)報(bào)告等材料報(bào)轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門，提出維修資金結(jié)算申請(qǐng)；需監(jiān)理項(xiàng)目還應(yīng)提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。
（六）[結(jié)算審核、公示]轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在二十個(gè)工作日內(nèi)審核申報(bào)材料，對(duì)符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，組織公示七日，公示期滿無異議的，出具劃轉(zhuǎn)通知。
（七）[資金劃轉(zhuǎn)]專戶管理銀行將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第十二條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急防范措施，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定開展應(yīng)急維修；尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的，可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織代為維修，并從維修資金中列支相關(guān)費(fèi)用：
（一）外墻、屋面滲漏的；
（二）電梯發(fā)生故障經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)評(píng)估認(rèn)為危及人身安全的；
（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；
（四）樓頂、樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
（六）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災(zāi)隱患的；
（七）危及房屋安全或者人身安全的其他情形。
第十三條 除電梯、消防應(yīng)急維修項(xiàng)目由電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)、消防救援機(jī)構(gòu)出具鑒定報(bào)告或整改通知外，其余應(yīng)急維修項(xiàng)目由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定意見。
第十四條 [應(yīng)急程序]申請(qǐng)維修資金應(yīng)急使用按照以下程序辦理：
（一）[報(bào)修、現(xiàn)場(chǎng)查勘、鑒定]申請(qǐng)人持報(bào)修單向轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出應(yīng)急維修項(xiàng)目申請(qǐng)，轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在二個(gè)工作日內(nèi)組織進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，出具鑒定意見和現(xiàn)場(chǎng)查勘回復(fù)意見書，明確維修資金列支范圍及分?jǐn)偡绞健?
（二）[編制預(yù)算、方案、使用公告]屬于維修資金應(yīng)急使用范圍的，申請(qǐng)人組織編制工程預(yù)算，制定維修資金應(yīng)急使用方案（內(nèi)容同維修資金使用方案）；同時(shí)將相關(guān)部門的鑒定意見（鑒定報(bào)告、整改通知）在小區(qū)公告（公告時(shí)間為三日）。
（三）[使用申報(bào)]申請(qǐng)人原則上在取得現(xiàn)場(chǎng)查勘回復(fù)意見書后三個(gè)月內(nèi)持工程預(yù)算書、維修資金應(yīng)急使用方案等材料報(bào)轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門，提出維修資金應(yīng)急使用申請(qǐng)，因故需要延期的，由社區(qū)居（村）民委員會(huì)出具相關(guān)證明。
（四）[使用審核]轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在三個(gè)工作日內(nèi)審核申報(bào)材料，符合條件的，出具準(zhǔn)予使用通知。
（五）[施工、竣工驗(yàn)收、結(jié)算申報(bào)]申請(qǐng)人按照維修資金應(yīng)急使用方案實(shí)施維修，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格和工程審計(jì)后，將施工合同、工程量簽證單、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程決（結(jié)）算書、審計(jì)報(bào)告等材料報(bào)轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門，提出維修資金結(jié)算申請(qǐng)；需監(jiān)理項(xiàng)目還應(yīng)提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)。
（六）[結(jié)算審核、公示]轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在二十個(gè)工作日內(nèi)審核申報(bào)材料，對(duì)符合維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，組織公示十五日，公示期滿無異議的，出具劃轉(zhuǎn)通知。
（七）[資金劃轉(zhuǎn)]專戶管理銀行將可列支維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第十五條 [簡(jiǎn)易程序]對(duì)于結(jié)算金額在8000元以下的屋面和外墻維修、更新和改造項(xiàng)目，業(yè)主作為維修資金簡(jiǎn)易使用程序的申請(qǐng)人。（結(jié)算金額如有超出，超出部分由業(yè)主自籌）
申請(qǐng)維修資金簡(jiǎn)易使用按照以下程序辦理：
按照本細(xì)則第十一條一般程序第一項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)的規(guī)定辦理。
申請(qǐng)人辦理結(jié)算申報(bào)時(shí)，需同時(shí)提交維修資金使用方案、工程預(yù)算書、維修費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)（需征得業(yè)主同意）等材料。
第十六條 對(duì)于嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的維修項(xiàng)目，申請(qǐng)人來不及按正常程序辦理維修資金使用手續(xù)的，經(jīng)轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門同意，可以先組織維修，后補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。
第五章 其他規(guī)定
第十七條 本市各維修資金代管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過政府采購(gòu)形式購(gòu)買工程造價(jià)咨詢服務(wù)，負(fù)責(zé)維修資金使用現(xiàn)場(chǎng)查勘、結(jié)算審計(jì)和審計(jì)復(fù)核工作。
第十八條 申請(qǐng)使用維修資金的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由維修資金代管機(jī)構(gòu)通過政府采購(gòu)方式確定的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。
申請(qǐng)使用維修資金金額5萬元以上的項(xiàng)目，應(yīng)接受社區(qū)居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督，社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)將項(xiàng)目信息在物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公示。其中，申請(qǐng)使用維修資金金額5萬元以上不滿20萬元的項(xiàng)目，申請(qǐng)人自行選擇招標(biāo)方式選擇施工單位；申請(qǐng)使用維修資金金額20萬元以上的項(xiàng)目，工程預(yù)算應(yīng)經(jīng)維修資金代管機(jī)構(gòu)通過政府采購(gòu)方式確定的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)預(yù)審，并通過招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以公開招標(biāo)方式選擇施工單位，招標(biāo)公告和公示信息應(yīng)當(dāng)在“中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)”或者“江蘇省招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)”發(fā)布，但應(yīng)急維修項(xiàng)目可以除外。通過招標(biāo)方式選擇施工單位的，申請(qǐng)人應(yīng)提供招投標(biāo)材料。
單個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)使用維修資金金額20萬元以上的，申請(qǐng)人應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對(duì)工程實(shí)施監(jiān)理。
第十九條 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修、更新和改造事項(xiàng)合理制定維修方案，控制工程造價(jià)，對(duì)工程預(yù)算和工程審計(jì)報(bào)告進(jìn)行審核。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居（村）民委員會(huì)申請(qǐng)使用維修資金時(shí)，工程預(yù)算和工程審計(jì)報(bào)告應(yīng)由申請(qǐng)單位蓋章確認(rèn)；業(yè)主個(gè)人申請(qǐng)使用維修資金時(shí)，由申請(qǐng)人簽字確認(rèn)。
第二十條 維修、更新和改造工程施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照維修資金使用方案實(shí)施。因工程實(shí)際情況確需增加維修費(fèi)用的，增加的工程費(fèi)用超過預(yù)算金額10%的，需經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主書面同意后方可列支。
第二十一條 維修和更新、改造工程實(shí)施過程中，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主代表參加工程建設(shè)監(jiān)管。業(yè)主代表在維修資金列支范圍內(nèi)的受益業(yè)主中產(chǎn)生。
第二十二條 維修和更新、改造工程實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證制度，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關(guān)單位，對(duì)工程實(shí)施部位、實(shí)施內(nèi)容、工程數(shù)量、主要材料等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)并簽字（蓋章）確認(rèn)，簽署工程量簽證單。
需監(jiān)理項(xiàng)目，工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)參加現(xiàn)場(chǎng)簽證。
第二十三條 工程竣工后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)組織施工單位、業(yè)主代表及其他相關(guān)單位，依照維修資金使用方案、施工合同和相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并簽署工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
單個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)使用維修資金金額20萬元以上的，工程質(zhì)量保證金由維修資金代管機(jī)構(gòu)代為扣除，保修期滿后經(jīng)申請(qǐng)人確認(rèn)后無息劃轉(zhuǎn)至維修單位。本細(xì)則施行前已代扣的工程質(zhì)量保證金保修期滿后，逾期3年未申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)的，經(jīng)公共媒體公告3月內(nèi)仍未申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)的，工程質(zhì)量保證金返還維修資金賬戶。
由電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)、消防救援機(jī)構(gòu)出具鑒定報(bào)告或整改通知單后組織對(duì)電梯、消防設(shè)施進(jìn)行應(yīng)急維修的，經(jīng)施工單位自檢合格后，需經(jīng)電梯檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)、消防救援機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或銷案通知書，符合交付使用條件的方能辦理維修資金結(jié)算手續(xù)。
第二十四條 下列費(fèi)用按照國(guó)家、省、市規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，可從維修資金中列支。
（一）工程監(jiān)理費(fèi)用；
（二）工程造價(jià)咨詢費(fèi)用；
（三）檢測(cè)（鑒定）費(fèi)用；
（四）工程招標(biāo)代理費(fèi)用；
（五）其他可從維修資金中列支的費(fèi)用。
第六章 附則
第二十五條 維修資金使用實(shí)行工程審計(jì)和使用程序?qū)徍恕＞S修資金使用申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)；隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十六條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，其使用程序另行制定。
第二十七條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行，有效期至2028年月 日。本細(xì)則施行前已申請(qǐng)使用維修資金的項(xiàng)目，仍按原規(guī)定辦理；本市原有規(guī)定與本細(xì)則不一致的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。
附件2
關(guān)于《常州市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則》的起草說明
為貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理的若干意見》等文件精神，進(jìn)一步加強(qiáng)全市住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）的使用管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱市住建局）對(duì)《常州市住宅專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施細(xì)則》（常政辦發(fā)〔2016〕179號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）進(jìn)行了修訂，現(xiàn)將有關(guān)情況說明如下：
一、修訂背景
《實(shí)施細(xì)則》自2017年施行以來，對(duì)規(guī)范市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理，提高工作效率，方便業(yè)主申請(qǐng)使用，保障維修資金使用公開、透明、安全等方面發(fā)揮了重要的作用。經(jīng)過五年多的發(fā)展，我市大部分商品住宅物業(yè)保修期限屆滿，房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的需求日益增大，對(duì)維修資金的使用和管理水平提出了更大考驗(yàn)和更高要求。2020年5月頒布的《中華人民共和國(guó)民法典》以及隨之修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)有關(guān)維修資金管理的規(guī)定都作出了相應(yīng)調(diào)整和明確。為此，有必要對(duì)《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行修訂，進(jìn)一步優(yōu)化使用流程，在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上更方便業(yè)主申請(qǐng)使用。
二、修訂起草依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)民法典》
2.《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令）
3.《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）
4.《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（2021修訂版）
5.《江蘇省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》
6.《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》
7.《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》 （常政規(guī)〔2013〕8號(hào)）
8.《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理的若干意見》（常政發(fā)〔2016〕130號(hào)）
三、修訂起草過程
市住建局十分重視《實(shí)施細(xì)則》修訂起草工作，明確分管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任處室，認(rèn)真研究學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)文件，結(jié)合我市實(shí)際，開展了一系列工作，共分三個(gè)階段：
（一）調(diào)研起草階段。對(duì)各轄市（區(qū)）和常州經(jīng)開區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的維修資金管理工作進(jìn)行了深入調(diào)研，學(xué)習(xí)了《中華人民共和國(guó)民法典》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他省市維修資金管理辦法、實(shí)施細(xì)則，在廣泛調(diào)查、深入研究的基礎(chǔ)上完成了《實(shí)施細(xì)則》修訂的初稿。
（二）征求意見階段。2023年3月、4月，市住建局多次召集各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門討論《實(shí)施細(xì)則》修訂、征求意見。
（三）修改完善階段。共收到各轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門意見和建議16條，市住建局進(jìn)行統(tǒng)一匯總，逐一分析，認(rèn)真研究、吸收采納，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善了《實(shí)施細(xì)則》。
四、修訂思路
本次修訂不是系統(tǒng)性全面修訂，而是在保持原《實(shí)施細(xì)則》既有框架和主要內(nèi)容的基礎(chǔ)上，立足于全市協(xié)同、規(guī)范有序、擴(kuò)面增效、方便使用為原則，重點(diǎn)圍繞明確屬地責(zé)任、優(yōu)化維修資金使用流程、增加簡(jiǎn)易使用程序、擴(kuò)面應(yīng)急使用適用范圍、優(yōu)化大額項(xiàng)目招標(biāo)程序等內(nèi)容進(jìn)行修訂，為規(guī)范維修資金使用提供制度支持。
五、修訂主要內(nèi)容
本次修訂，在條文上由原來的25條增至27條，主要修改18條。修改的內(nèi)容主要包括：
（一）增加法律依據(jù)，調(diào)整政策實(shí)施范圍
1.增加《中華人民共和國(guó)民法典》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》作為《實(shí)施細(xì)則》修訂的法律依據(jù)（第一條）。
2.將維修資金使用管理的實(shí)施范圍調(diào)整為全市，形成大市統(tǒng)一管理模式和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)（第一條）。
（二）調(diào)整適用范圍，明確屬地責(zé)任
1.根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第六條規(guī)定，調(diào)整《實(shí)施細(xì)則》適用范圍相一致（第二條）。
2.明確屬地責(zé)任，市住建局負(fù)責(zé)全市維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，市住房保障中心負(fù)責(zé)對(duì)新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)維修資金使用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核工作，新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用日常管理工作。溧陽(yáng)市、金壇區(qū)、武進(jìn)區(qū)、常州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)域內(nèi)維修資金使用管理工作（第三條）。
（三）確立使用原則，降低表決門檻
1.根據(jù)《常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十六條規(guī)定，增加了維修資金使用原則（第五條）。
2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定，降低了申請(qǐng)人使用維修資金征求相關(guān)受益業(yè)主意見表決門檻（第十一條第二項(xiàng)、第二十條）。
（四）優(yōu)化使用程序，縮短審核時(shí)間
1.一般程序中組織現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)間由原來的7個(gè)工作日縮短至3個(gè)工作日，審核申報(bào)材料由原來的30個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日，審核結(jié)算材料由原來的30個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日（第十一條第一項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)）。
2.應(yīng)急程序中組織現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)間由原來的5個(gè)工作日縮短至2個(gè)工作日，審核申報(bào)材料由原來的5個(gè)工作日縮短至3個(gè)工作日，審核結(jié)算材料由原來的30個(gè)工作日縮短至20個(gè)工作日（第十四條第一項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)）。
（五）增加簡(jiǎn)易程序，提高使用效率
經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，《實(shí)施細(xì)則》自施行以來受理報(bào)修的項(xiàng)目中，屋面和外墻滲漏占80%，使用維修資金占比57%。為提高維修資金使用率，破解維修資金“動(dòng)用少、使用難”的情況，本次修訂增加了簡(jiǎn)易程序，結(jié)算金額在8000元以下的屋面和外墻維修、更新和改造項(xiàng)目即可使用。該程序把原來的兩次審核、公示精簡(jiǎn)為一次審核、公示。業(yè)主申請(qǐng)報(bào)修，取得現(xiàn)場(chǎng)查勘回復(fù)意見書后，就可以開始編制預(yù)算和方案進(jìn)行施工，同步進(jìn)行征求業(yè)主意見。工程竣工驗(yàn)收后將結(jié)算所需材料送交物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行結(jié)算申報(bào)、審核和公示（第十五條）。
（六）增加應(yīng)急維修適用內(nèi)容，擴(kuò)大應(yīng)急渠道
1.根據(jù)《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，調(diào)整應(yīng)急維修適用內(nèi)容相一致，增加并調(diào)整外墻滲漏、樓頂脫落危險(xiǎn)、消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙等發(fā)生危及房屋安全及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況（第十二條）。
2.明確應(yīng)急維修申請(qǐng)人提交使用申報(bào)材料的時(shí)間為取得現(xiàn)場(chǎng)查勘回復(fù)意見書后三個(gè)月內(nèi)（第十四條第三項(xiàng)）。
3.調(diào)整應(yīng)急維修結(jié)算審核公示期為十五日（第十四條第六項(xiàng)）。
（七）優(yōu)化招標(biāo)程序，強(qiáng)化大額項(xiàng)目監(jiān)督機(jī)制
明確申請(qǐng)使用金額5萬元以上的項(xiàng)目，由社區(qū)居委會(huì)將項(xiàng)目信息在物業(yè)管理公共平臺(tái)公示；申請(qǐng)使用金額20萬元以上的項(xiàng)目，應(yīng)經(jīng)維修資金代管機(jī)構(gòu)通過政府采購(gòu)方式確定的工程造價(jià)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)審，并通過招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以公開招標(biāo)方式選擇施工單位，招標(biāo)公告和公示信息應(yīng)在省級(jí)以上招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)發(fā)布（第十八條）。
（八）完善工程質(zhì)量保證金規(guī)定，規(guī)范資金管理
本次修訂增加了工程質(zhì)量保證金收取、劃轉(zhuǎn)的規(guī)定，督促施工方提高質(zhì)量意識(shí)，優(yōu)化施工方案，提升工程質(zhì)量，在保修期滿后及時(shí)申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)，避免資金長(zhǎng)期掛賬（第二十三條）。
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