近日，市房管局對《常州市市區(qū)住宅專項維修資金使用實施細則》做了一個政策解讀，現(xiàn)搜集了幾個關(guān)注度較高的問題，大家趕緊收藏備用吧。

    一、問：使用住宅專項維修資金的申請人是誰？

    答：維修資金需要使用的，可以由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會或者相關(guān)業(yè)主來提出申請。

    二、問：申請人應(yīng)當向哪個部門提出報修申請？

    答：申請人應(yīng)當向所在區(qū)的物業(yè)管理行政主管部門提出報修申請。

    三、問：任何部位的維修都能使用維修資金嗎？

    答：不是，維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

    下列費用不得從維修資金中列支：
　　1、依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
　　2、依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

    3、應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用及住宅專有部位、專有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

    4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用；

    5、違反法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，占用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，或改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途后發(fā)生的維修、更新和改造費用；

    6、其他不應(yīng)列支的情形。

    四、問：維修費用如何進行分攤？

    答：住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用，由相關(guān)維修責任人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位應(yīng)當按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；房屋未交存維修資金或者維修資金帳戶余額不足的，業(yè)主應(yīng)當按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤承擔。有約定的，從其約定。

    五、問：常見維修項目費用的分攤范圍如何確定？

    答：保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。

    常見的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用分攤原則如下（特殊情況除外）：

    1、半地下室或地下室

    半地下室或地下室等地下空間取得專有車位、攤位、庫位發(fā)生維修，需動用維修資金的，由專有車位、攤位、庫位業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

    2、無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明的車庫或儲藏室等房屋

    無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明的車庫或儲藏室等房屋可不參與住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用分攤。

    3、屋面

    由維修、更新和改造涉及部位覆蓋下的各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

    4、戶外墻面、落水管、上下水管道

    前后墻面、落水管和上下水管道的維修、更新和改造，由涉及部位的垂直各層業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；兩側(cè)山墻的維修、更新和改造，由山墻所在單元全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

    5、單元門、單元樓道的維修、更新和改造，由整個單元業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

    6、消防或監(jiān)控的主機、主管網(wǎng)等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由全體業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；專屬于單元、車庫、商鋪使用的消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由單元、車庫、商鋪業(yè)主按各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

    7、小區(qū)公共體育健身器材

    小區(qū)公共體育健身器材的更新，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    六、問： 工程預(yù)算應(yīng)當由誰確認？

    答：業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居（村）民委員會申請使用維修資金時，工程預(yù)算應(yīng)由申請單位蓋章確認；業(yè)主個人申請使用維修資金時，由申請人簽字確認。

    七、問：施工單位如何確定？

    答：施工單位由申請人自行選定，需注意的是，申請使用維修資金金額5萬元（含5萬元）以上的項目，申請人需要通過招投標等公開競爭方式擇優(yōu)選?。☉?yīng)急維修項目的除外）。

    八、問：維修工程審計單位如何確定？

    答：所有申請維修資金的項目都應(yīng)由工程造價咨詢機構(gòu)進行審計。申請人可選擇市物管中心通過政府采購形式確定的工程造價咨詢機構(gòu)進行審計，審計費用不需由申請人承擔，審計報告可直接作為結(jié)算依據(jù)，無需進行現(xiàn)場復(fù)核。申請人自行選聘工程造價咨詢機構(gòu)進行結(jié)算審計的，審計費用由申請人承擔，審計結(jié)果需經(jīng)市物管中心選聘的工程造價咨詢機構(gòu)復(fù)核。

    九、問：維修項目需要監(jiān)理嗎？

    答：單個項目維修資金使用金額20萬元（含20萬元）以上的，申請人需委托有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對工程進行監(jiān)理。

    十、問：哪些項目可以組織應(yīng)急維修？

    答：發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行應(yīng)急維修、更新和改造的，申請人可以組織應(yīng)急維修：

    1、屋面防水損壞造成嚴重滲水，且出現(xiàn)平屋面粉刷層大面積脫落，或者出現(xiàn)坡屋面基層嚴重腐朽、瓦面嚴重破損等情況；

    2、電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯檢驗機構(gòu)評估并出具鑒定報告的；

    3、公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

    4、樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；

    5、專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

    6、消防設(shè)施存在重大火災(zāi)隱患，經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)出具整改通知的；

    7、危及房屋安全及人身安全的其他情形。

    涉及電梯應(yīng)急維修的，由電梯檢驗機構(gòu)鑒定；涉及消防設(shè)施應(yīng)急維修的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)通知整改；其他應(yīng)急維修由房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定。

    十一、問：電梯、消防設(shè)施應(yīng)急維修項目結(jié)算時，除提供正常結(jié)算材料外，還需注意什么問題？

    答：電梯、消防設(shè)施進行應(yīng)急維修的，經(jīng)施工單位自檢合格后，需經(jīng)電梯檢驗機構(gòu)、消防部門出具驗收報告或銷案通知書，符合交付使用條件的方能辦理維修資金結(jié)算手續(xù)。

    十二、問：維修資金申請使用時應(yīng)該提供哪些材料？

    答：1、報修階段應(yīng)提供的材料：

    （1）常州市市區(qū)住宅專項維修資金使用項目報修單；

    （2）委托書（申請主體書面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主個人辦理手續(xù)的，需提供本要件材料，并注清委托事項）。

    2、申請使用階段應(yīng)提供的材料：

    （1）工程預(yù)算書；

    （2）維修資金使用方案；

    （3）經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；

    （4）維修費用分攤清冊（一般程序提供）或公告說明（應(yīng)急程序提供）；

    （5）鑒定意見（房屋應(yīng)急維修提供）、鑒定報告（電梯應(yīng)急維修提供）或整改通知（消防設(shè)施應(yīng)急維修提供）。

    3、結(jié)算階段應(yīng)提供的材料：

    （1）維修資金使用維修工程施工合同；

    （2）工程決算書；

    （3）工程量簽證單；

    （4）工程竣工驗收報告；

    （5）需監(jiān)理項目還應(yīng)提供監(jiān)理合同和監(jiān)理工作總結(jié)；

    （6）申報電梯和消防設(shè)施應(yīng)急維修結(jié)算時，需提供電梯檢驗機構(gòu)出具的驗收報告或公安機關(guān)消防機構(gòu)出具的銷案通知書；

    （7）審計報告。

    十三、問：申報使用材料填寫需注意哪些問題？

    答：維修資金使用申請人應(yīng)當對其提供材料的真實性、合法性、有效性負責；隱瞞真實情況或者提供虛假材料的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。所有書面材料要求用鋼筆或水筆填寫?？⒐を炇請蟾婧秃炞C單中的業(yè)主代表應(yīng)在維修資金列支范圍內(nèi)的受益業(yè)主中產(chǎn)生。

    十四、問：維修資金使用細則實施前后申報的維修項目分別應(yīng)如何辦理？

    答：《常州市市區(qū)住宅專項維修資金使用實施細則》施行后，報修的項目按照新規(guī)定統(tǒng)一到各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理；施行前報修的項目仍按照原有規(guī)定到市物管中心辦理。

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