各轄市、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，常州經(jīng)開區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作局：

為進一步加強農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)督管理，加快推進農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易規(guī)范化建設，促進新型農(nóng)村集體經(jīng)濟高質量發(fā)展，根據(jù)《江蘇農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易規(guī)范化整省試點實施方案》要求，結合我市實際，現(xiàn)就進一步規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易工作通知如下。

一、鞏固現(xiàn)有成果

1.提升清產(chǎn)核資水平。督促指導各級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織明晰集體資產(chǎn)權屬，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》要求，依申請開展集體土地所有權、集體建設用地使用權、以及歸屬集體的房屋等建筑物、構筑物所有權登記。

2.做好農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革后半篇文章。在開展農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革，明確農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為市場主體開展集體資產(chǎn)經(jīng)營與管理、集體資源開發(fā)與利用等職能的基礎上，發(fā)揮農(nóng)村產(chǎn)權交易市場在規(guī)范流轉交易、盤活存量資源、促進增值溢價等方面的作用，依托全省現(xiàn)有的體系、政策和技術優(yōu)勢，推進農(nóng)村集體產(chǎn)權依法依規(guī)進入農(nóng)村產(chǎn)權交易市場進行流轉交易，推動集體資產(chǎn)保值增值。

二、完善交易體系

1.完善體系建設。建立健全由市、轄市（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織四級組成的全市農(nóng)村產(chǎn)權交易體系，其中：市級側重政策制定、業(yè)務指導；轄市（區(qū)）側重本級農(nóng)村產(chǎn)權交易中心建設、制定具體交易辦法和業(yè)務流程、開展日常監(jiān)管，組織開展本級農(nóng)村產(chǎn)權交易，并對鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易開展指導；鎮(zhèn)（街道）側重本級農(nóng)村產(chǎn)權交易中心建設，負責開展本地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權交易；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負責做好內(nèi)部制度建設，交易前項目準備、信息收集、民主決策、交易信息公示、交易結果公示及合同履行等工作。各地要加大對農(nóng)村產(chǎn)權交易市場建設和運營的財政支持力度，落實交易機構和服務場所，配備專職人員及工作設備，引導農(nóng)村產(chǎn)權進場交易。進一步明晰農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易監(jiān)管和交易服務的關系，原則上農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)管部門負責交易全流程的監(jiān)管，農(nóng)村產(chǎn)權交易部門負責交易過程中的服務和監(jiān)督。

2.提升場所建設。強化轄市（區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）兩級農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場建設，加強軟硬件配備，提升服務能力。全面推廣線上交易，對確需開展線下交易的地區(qū)，要進一步提升實體市場“五有”標準化建設水平，健全交易場所設施設備。結合自身條件拓展資產(chǎn)評估、抵押融資、法律咨詢、產(chǎn)權經(jīng)紀等配套服務。

3.完善制度建設。各地要完善本地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權交易規(guī)則，進一步厘清交易品種、分級交易權限、交易方式及相關程序等。加強農(nóng)村產(chǎn)權交易機構內(nèi)控制度建設，對交易機構資金管理、檔案管理、糾紛調(diào)處等提出規(guī)范性要求。

三、完善交易規(guī)則

1.明確交易主體。法律、法規(guī)和政策沒有限制的法人、自然人均可進入市場參與交易?，F(xiàn)階段，以服務農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、合作經(jīng)濟組織、集體全資及控股市場主體、農(nóng)戶和涉農(nóng)企業(yè)為主。

2.拓展交易品種。在鞏固土地經(jīng)營權、水面經(jīng)營權、林權、集體經(jīng)營性資產(chǎn)、“四荒”使用權等品種交易的基礎上，按照服務農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和適應農(nóng)村各項改革的需要，逐步拓展宅基地使用權、農(nóng)民住房財產(chǎn)權、集體建設用地使用權、涉農(nóng)資金項目（包括貨物、服務、工程）等品種的交易。鼓勵將集體的辦公用品、辦公家具、辦公電器設備、生產(chǎn)設施、加工設備以及其他公益設施設備等貨物采購納入到農(nóng)村產(chǎn)權交易市場，其中小額貨物通過省農(nóng)村集體財產(chǎn)智慧監(jiān)管平臺直接購買，大額貨物進入省農(nóng)村產(chǎn)權交易信息服務平臺采購，小額、大額貨物標準由各轄市（區(qū)）根據(jù)實際確定。鼓勵有條件的地區(qū)將村集體的服務采購、工程招標等涉農(nóng)資金項目納入到農(nóng)村產(chǎn)權交易服務范圍。

3.規(guī)范開展交易。一是規(guī)范交易程序。按標準規(guī)范開展受理轉讓申請、發(fā)布信息、受理受讓申請、組織交易、簽訂合同、結算價款、出具鑒證等交易程序?？刹扇　熬G色通道”簡化交易流程，具體標準可由各轄市（區(qū)）根據(jù)實際確定。二是規(guī)范信息公告。項目信息要做到要素齊全、描述明確、合理合規(guī)，一般應具備項目名稱、項目位置、項目面積、項目四至、租賃發(fā)包期限、交易價格、項目用途、各類補貼的歸屬、競價保證金、履約保證金、現(xiàn)場勘察、交易方式、繳款方式、是否有優(yōu)先權人、違約責任、免責條款、成員（代表）民主決議、合同樣本以及其他需要說明的事項等，其中圖片信息要有遠近或內(nèi)外兩張。所有交易費用必須在交易公告中體現(xiàn)。項目信息除在農(nóng)村產(chǎn)權交易平臺、村務公告欄等公開外，對于房屋等固定資產(chǎn)，在資產(chǎn)所在位置的明顯區(qū)域同步進行公告。三是健全競價保障機制。合理確定競價保證金，一般租賃類競價保證金原則上不低于交易底價的10%、不高于年交易底價。規(guī)范競價保證金管理，未競價成功的，在規(guī)定限期內(nèi)退還意向受讓方；競價成功的，可轉為租金或履約保證金，也可在簽訂合同并繳納租金后原路退回。明確競價違約責任，競價成功后，受讓方無正當理由違約的，沒收競價保證金并及時全額返還轉讓方，作為“其他收入”入賬。轉讓方退還違約受讓方競價保證金的，需經(jīng)成員（代表）大會表決通過。四是合理確定合同年限和價格。按照相應法律法規(guī)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自身需要合理確定合同年限，一般租賃合同3-5年；對于超過5年以上的，要向集體經(jīng)濟組織成員（代表）大會充分說明長期合同的理由和對集體資產(chǎn)經(jīng)營管理的影響等，原則上要設有價格增長機制。充分利用基準地價、同類資產(chǎn)市場價、省農(nóng)村產(chǎn)權交易信息服務平臺中價格指數(shù)、評估價等信息，依法依規(guī)合理確定交易底價，可根據(jù)項目需要設定最高限價。一般在合同期內(nèi)不得減免租金，對于符合民法典第533條“情勢變更”確需減免的，須經(jīng)成員（代表）大會表決通過，經(jīng)公示無異議后報鎮(zhèn)級集體資產(chǎn)監(jiān)管部門審核或備案，減免租金一般攤銷到每月租金計算。五是嚴格交易管理。加強項目審核，對于超長期、超低價、信息不完整或違法違規(guī)的項目，要做好核實或督促整改。完善準入審查，集體經(jīng)濟組織可結合信用、環(huán)保、安全以及自身需要，依法依規(guī)確定參與交易的條件；不得違規(guī)在報名條件中對有意向受讓方進行“量身定制”；不得違規(guī)限制意向受讓方報名，在無原合同約定、無民主決策的前提下，原則上不得設置成功競標者對原承租戶裝修、不可拆卸設施設備補償?shù)葪l款。

4.全面推進線上交易。優(yōu)化交易方式，為更大程度規(guī)范交易、維護村集體和競價者的權益、提高交易效率，推動除“綠色通道”、地上建筑物非集體所有的土地使用權出租等不適宜競價的項目采取協(xié)商方式外，其他項目原則上全面采取線上競價方式進行交易，實現(xiàn)交易線上申請、線上報名、線上審核和線上競價等全流程“不見面”交易服務，有條件的地區(qū)可以探索線上簽約、線上金融服務等。按照農(nóng)村集體經(jīng)濟組織需要，合理運用好線上競價優(yōu)先權功能，優(yōu)先權包括成員優(yōu)先或原承租戶優(yōu)先，是否采用優(yōu)先權以及采用哪種優(yōu)先權，在依法依規(guī)的前提下須經(jīng)村集體民主決議確定。存在租金拖欠、未經(jīng)村集體同意自行轉租等違約或其他損害村集體利益行為的，原承租戶不得享有優(yōu)先權。

四、加強交易監(jiān)管

1.開展全流程監(jiān)管。結合省農(nóng)村集體財產(chǎn)智慧監(jiān)管平臺，對納入交易的集體資產(chǎn)實行全流程監(jiān)管，強化民主決策、資產(chǎn)管理、交易管理、合同管理等。確因特殊原因需要使用第三方代理服務的，項目交易全流程信息要在省農(nóng)村產(chǎn)權交易信息服務平臺中體現(xiàn)。加強農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易領域的風險隱患和違規(guī)違紀行為監(jiān)管，及時糾正和制止損害集體和群眾利益的違規(guī)行為，涉嫌違法犯罪的，移交紀檢監(jiān)察部門依法處理。強化流轉風險防控，按要求對社會資本流轉土地經(jīng)營權進行審批。

2.推動進場交易。推動鎮(zhèn)、村、組三級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接或受委托管理的資產(chǎn)資源，財政投入后確權到集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)，以及集體經(jīng)濟組織全資、控股市場主體的資產(chǎn)全部進場交易。農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)管部門要加強監(jiān)管，利用好省農(nóng)村集體財產(chǎn)智慧監(jiān)管平臺，定期組織開展“線上+線下”相結合的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)并糾正場外交易、私下交易等違規(guī)行為。

3.強化合同管理。一是及時簽訂合同。交易結束后，交易機構應及時組織交易雙方簽訂項目成交確認書，交易結果公示無異議后5個工作日內(nèi)組織雙方簽訂交易合同。集體經(jīng)濟組織要從維護集體和成員權益的角度出發(fā)，結合實際對合同文本條款進行完善；所有合同必須要有乙方違約責任；對于承租戶裝修或設施設備的投入，以及是否有權轉包（轉租）等內(nèi)容在合同中必須要有明確約定。探索實施合同履約保證金。二是及時收繳合同價款。租賃合同價款原則上一年一收、先付后用，不采用實物計租方式。受讓方不按時繳款的，可按照合同約定采取措施，或要求在合理期限內(nèi)支付，逾期不支付的，可解除合同或采取其他法律措施。規(guī)范開展收繳價款的會計核算。三是做好到期合同管理。原則上集體經(jīng)濟組織理事會每年12月要梳理下年度到期合同，做好與原承租戶溝通，形成到期資產(chǎn)經(jīng)營方案，并經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員（代表）大會表決通過。及時做好到期項目上平臺交易和新合同的簽訂。四是強化合同監(jiān)管。各地要深化集體資金資產(chǎn)（資源）違規(guī)出借出租專項治理，全面開展違法違規(guī)合同的整改，加強新簽訂合同的審核。

常州市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

2024年5月15日

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